東証マザーズ上場企業運営の不動産特化型サービス「OwnersBook」（オーナーズブック）で2019年8月13日から「渋谷区マンション・レジデンス1号ファンド1回」の募集が予定されています。
ファンドの基本的な情報
| ファンド名 | 渋谷区マンション・レジデンス1号ファンド1回 |
|---|---|
| 運用利回り | 4.50%（年利換算） |
| 運用期間 | 約2年1ヵ月 （2019年8月23日～2021年9月20日） |
| 募集予定 | 2019年8月13日～ |
| 担保/保証 | 担保付 |
| 募集金額 | 6,000万円 |
| 必要資金 | 1万円～ |
| 返済方法 | 一括返済 |
投資スケジュール
- 募集開始日2019.08.13
- 募集終了日2019.08.22
- 運用開始日2019.08.23↑約2年1ヵ月↓
- 運用終了日2021.09.20
投資スキーム
OwnersBookではファンド毎の投資スキームは文章での説明しかありませんので、文章をもとに簡単に図を起こしてみました（雑でスミマセン）。
今回の担保を所有する総合不動産会社と、貸付先の総合不動産会社AQは代表が同じとのことで今回のファンドのために担保提供が行われるとのことですが、こういった形での担保設定は一般的なのでしょうか？不動産業界に詳しい訳では無いのですが、少し気になりますね。
物件２の問題点
図に入り切りませんでしたが、物件２には「検査済証なし」以外にも次の問題点があるとのことです。
- 戸建住宅から寄宿舎（シェアハウス）への用途変更申請が未実施。
- 寄宿舎として必要な4m以上の接道が確保できていない。
- 消防法上必要な各種規制への適合性を確認しきれていない。
最近OwnersBookで募集されるファンドの担保物件はこういった問題点が指摘されていることが多いようですが、投資家に対してより正確に情報を説明する方針となったのかもしれません。
ただ、物件の評価にはこれらの問題点も含めているとのことで、その点については安心ですね。
担保/保証について
評価額
4億100万円
2億5,800万円
(64.3%)
- *1 今回募集分 6,000万円 (15.0%)
ファンドの借手が正常に返済出来無くなった場合、担保を売却して元金などの返済に充てることになります。
今回のファンドはOwnersBook評価額の合計79.3%分までの貸付のため、売却時にこの価格までで売却できれば概ね元金が戻る可能性が高いのですが、OwnersBookの貸付はメザニン部分のため売却価格が64.3%を切ってしまうと、元本が全損する可能性もあることも理解しておきましょう。
渋谷区本町という土地の評価
今回の担保に土地が含まれるとの記載がないため参考までの評価ですが、地価公示・地価調査サイトによると渋谷区本町の地価公示価格は5年連続上昇中で、直近の前年比も103.39%と上昇傾向を見せているため、人気のある地域であることが伺えます（サンプルが1件しか無かったため確度は低目）。
またこの辺りの土地は新宿駅までのアクセスも非常に良いため、余程の事が無い限りは大きく担保の評価額が下がることは無いのではないでしょうか。
OwnersBookは東京23区を中心とした不動産投資を間接的に行える融資型クラウドファンディングサービスです。
- 東証プライム上場企業運営
- 全ファンド不動産担保付き
- 元本割れ0件(2021年8月現在)
- 2014年9月開始
- 利回り目安2～6%
- 1万円からの投資
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