OwnersBookの新商品、海外型案件第1号「US非上場eREIT第1号ファンド匿名組合出資持分案件」の予想利回り、注意点などは?

明日10月4日にOwnersBookの新商品、海外型案件第1号の予告画面が開示される予定です。

ただ、事前のプレスリリース情報によると、OwnersBookで通常募集されている融資/貸付型の商品ではなく、不動産投資型という表現がマッチした商品となりそうでしょうか。

正確には国内で見かける優先/劣後出資方式の不動産投資型クラウドファンディングではなく、米国の非上場REITに投資する商品のようですが。

安全な商品なのか、リスク分の利回りが見込める商品なのか気になりますね・・・(^^;

このため、現在までに判明している情報からどのような商品となりそうか予習しておきたいと思います。

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現在判明している情報まとめ

案件名US非上場eREIT第1号ファンド匿名組合出資持分案件
募集総額目標4億9,750万円(予定)
申込単位1口50万円単位(1口以上9口以下)
最低出資額50万円(1口)、最高出資額450万円(9口)
募集方式先着順
米国における運用会社Fundrise Advisors, LLC(以下「Fundrise社)
日本におけるAM(*)会社ロードスターキャピタル(以下「LC社」)
クーリングオフ期間申込日から起算して8日を経過するまでの間(申込日を含む)
予定運用期間5年

*AM(Asset Manager)とは本案件では投資運用、資産管理の意味のようです。

投資スケジュール

  • 募集開始日
    2019.10.07
  • 募集終了日
    2019.10.16
  • 運用開始日
    未公開
    ↑約5年↓
  • 運用終了日
    未公開
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投資対象について

海外型案件第1号となるこの案件は、米国のFundrise社が提供する「Income eREIT」への投資となります。

このIncome eREITは冒頭でご紹介した通り、非上場のREIT(投資者から集めた資金で不動産投資し、賃貸料収入や不動産売買益を原資として配当する商品)商品のようです。

日本国内では非上場REITと言うと「私募REIT」のことを指すようですが、私募REITの場合は運用期間に定めが無いため若干異なる毛色が違っていそうですね。

詳細情報公開後にチェックしたい注意点は?

明日公開予定の予告画面に掲載されるかは分かりませんが、特にチェックしておきたい項目について予習しておきたいと思います。

予想利回り

まだOwnersBookの投資家向けの利回りは提示されていませんが、Income eREITのページでは現在の配当(Current dividend)は7.50%として紹介されていました。

ただ同ページでは月次の成績状況も公開されており、今年の今までの成績は5.6%しかなく今後もこの利回りを継続できるかは不明です(2018年は8.1%、2019年は10.4%)。

また恐らくここから手数料が引かれるため、OwnersBookのユーザー向けに提示される利回りは6%前後になりそうでしょうか。

元本価値の変動

本商品はREITへの投資となるため元本価値が変動しそうです。

現にIncome eREITのページで2015年12月に$10.00と記載されていた期末純資産総額(NAV at end of period)が2019年9月は$9.97と目減りしています。

ただ劇的な差異でもなく、もちろん逆にこれから元本価値が上昇する可能性もあります。

為替リスク

本商品は米国の投資商品に投資する形となるため恐らく為替リスクを免れることは出来ません。

OwnersBookが為替リスクを引き受けてくれる可能性もゼロではありませんが、その場合は更に利回りは下がりそうでしょうか。

途中解約の可否

証券市場に上場しているREIT商品は途中解約を行うことができますが、これは恐らく期間に定めの無い商品だからだと思われます。

これに対して本商品は運用期間が5年に設定されるため、途中解約は出来ない可能性があります。

実際に今後公開される情報で途中解約不可であることが分かった場合は、余裕資金の無い方は投資判断に慎重になることをお勧めします。

個人的な感想

明日公開される情報でまた評価が変わりそうですが、本商品は既存のOwnersBook投資家にマッチしている商品か、少し不安があります。

  • 最低出資額が50万円と高額な点
  • 運用期間が5年間と長期である点
  • 元本価格の変動が考えられる点
  • 為替リスク影響が考えられる点

またOwnersBookでは過去に唯一募集されたエクイティ型のファンドで最低出資額が同じ50万円でした。

この時は確か短期間で満額となりましたが、正直今回の商品は完売までに最低でも数日掛かることを予想します。

ただ、OwnersBookファンとして現時点で700万円以上投資している自分としては、明日の公開情報でこれらの不安を払しょくしてくれることを期待しています!

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サービス(OwnersBook)の特徴

OwnersBookOwnersBookは2014年9月のサービス開始から安定した配当を継続しており、私自身も常に500万円以上を投資しているソーシャルレンディングサービスです。
  • 上場企業による運営
  • 不動産のプロが案件を厳選
  • しっかりとした不動産担保

上場企業による運営

ソーシャルレンディング投資では運営会社の安定性が非常に重要となります。 その点、OwnersBookの運営会社は東証マザーズ市場に上場しているため、常に市場から評価される立場にあり未上場の会社に比べると安心感が持てます。

不動産のプロが案件を厳選

不動産投資
OwnersBookの運営会社はもともと不動産投資事業が本業のため、多くのメンバーが20年以上の不動産事業の経験を保有しており、OwnersBookではその経験豊かなプロ達が厳選した案件の募集が行われています。

しっかりとした不動産担保

OwnersBookでは、融資先に貸付を行う際に必ず不動産担保を設定しており、また貸付金額を不動産評価額の80%以内に制限することによって投資元本棄損のリスクを軽減しています。
必ずしも不動産評価通りの価格で売却できる訳ではないため元本が棄損する可能性もあります。
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