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COZUCHIリセールファンドの利回りを再計算すると1件気になる数字アリ

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こんにちは!管理人まさおです。

まさお
まさお
不動産型CFのCOZUCHIで本日19時からリセールファンドの募集が行われます!

参考 COZUCHIのメリット・デメリット

今回募集されるリセールファンドは何と5つ。

しかもそれぞれの想定利回り(年率)は相模原ファンドは59.5%、代々木公園ファンドは21.2%、稲村ケ崎ファンドは17.2%など超高利回り。

このため今回のファンドにご興味ある方は公式サイトをチェックしてみては如何でしょうか。

いやいや超高利回りは見れば分かるけど、そもそもリセールファンドって何?なんでこんなに高利回りなの?

まさお
まさお

おっと申し訳ありません、その説明が先に必要でしたね。

という訳で本記事では「リセールファンドとは?」や関連する数字を再計算してみた件、1件だけ気になった件などをご紹介したいと思います。

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COZUCHI

リセールファンドとは何か?

COZICHIの説明によればリセールとは、出資者からの事業者が買取した(地位譲渡を受けた)優先出資持分の再販売(再募集)すること、とのこと。

つまり以前COZUCHIで募集されたファンドの一部で買取申請があり、COZUCHIが買い取って再度販売するファンドがリセールファンドですね。

リセールファンドの例

また基本的には元の投資家の買取部分に配当受領権は無く、当初想定の全利益がリセールファンドの投資部分に配分されるとのこと。

つまり利益は変わらないのに運用期間が圧縮されたことによりリセールファンドの年利換算利回りが跳ね上がるということですね。

Funds(ファンズ)

リセールファンドの利回りを再計算してみた

リセールファンドの利回りの妥当性は次の計算式で求めることが出来ます。

元ファンドの(想定利回り×運用日数)÷リセールファンドの運用日数

例えば「稲村ヶ崎 開発プロジェクト」に当てはめると「6.0%×365日÷127日≒17.244…%」となり「同Rプロジェクト」の17.0%に近似します。

同様に全ファンドで想定利回り(年利)を再計算すると次の通りになりました(少数第二位切り捨て)。

元利回り リセール 再計算値
稲村ケ崎 6.0% 17.2% 17.2%
自由が丘 5.0% 6.0% 6.0%
相模原 7.5% 59.5% 59.5%
代々木 10.0% 21.2% 21.2%
品川駅前 10.0% 10.3% 12.0%
まさお
まさお

あれ?この計算であってると思ってましたが、何だか最後だけズレが出てしまいましたね。

Funds(ファンズ)

「品川駅前 再開発エリア3区分レジファンド R」のズレの理由

このズレの理由を探るため改めてCOZUCHI公式サイトの「品川駅前 再開発エリア3区分レジファンド R」の説明を確認してみました。

本ファンドは運用期間を84ヶ月、想定利回りを年利10.0%としてスタートしております。

リセールで出資した投資家は、第2期の途中からの出資となり上記のとおり約70ヶ月の出資で72ヶ月分の年利10.0%相当の分配金を受け取ることになり、若干想定利回りは上昇し約10.3%となる見込みです。

つまり品川駅前ファンドは84ヶ月(7年)のうち1期目(1年目)で分配が発生しており、残りの運用期間分がリセールの対象となっている訳ですね。

つまり改めて計算する再計算値は12.0%÷7年×6年≒10.285…%≒10.3%となり、妥当な利回りでの募集となる事が確認出来ました。

まさお
まさお

ただし同ファンドはキャピタルゲイン7.0%、インカムゲイン3.0%でしたので前者分は追加で欲しかったですね。

最後に改めて・・・

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このため今回のリセールファンドや本記事にご興味持って頂けた方は、改めて公式サイトをチェックしてみては如何でしょうか。

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