運用資産残高業界№1の「CREAL（クリアル）」で6月29日(月)20時から新ファンド「両国駅前ビル」（オフィスビル）の募集が予定されています。
CREALではホテルやマンション、保育園や学校など多彩な不動産が投資対象となっていますが、オフィスビル案件は意外にも今回が初めての募集です。
最近のコロナ禍でリモートワークが増加し、今後はオフィスビルの需要が減少する可能性も考えられますが、CREALがどのように判断しているかなどについて本記事でご紹介します。
ファンドの基本的な情報
| ファンド名 | 両国駅前ビル |
|---|---|
| 運用利回り | 6.50%（年利換算） |
| 運用期間 | 約1年3ヵ月 |
| 保全方法 | 優先/劣後出資方式（劣後出資割合は会員のみ公開） |
| 募集金額 | 3億5,900万円 |
| 必要資金 | 1万円～ |
| 返済方法 | 一括返済 |
投資スケジュール
- 募集開始2020年06月29日 20時
- 募集終了2020年07月19日 20時
- 運用開始2020年07月22日
- 運用終了2021年10月31日
投資対象物件について
本ファンドでは投資家から募集した資金とCREAL自身の資金で両国駅前ビルを購入・運用し、その賃料収入および売却益を元に配当および元本償還が行われます。
また運用期間中にエントランスと貸室設備の一部改修によりバリューアップが図られる予定です。
| 物件名 | 両国駅前ビル |
|---|---|
| 投資対象 | 両国駅前ビルの建物及びその所在する土地 |
| 物件種別 | 事務所・店舗 |
| 所在地 | 東京都墨田区両国2-13-8（両国駅徒歩1分） |
ビルの入居/空室状況について
ビルは8階建てとなっており、現在7階は空室状態となっています。
また今後、それ以外にも最大3フロアが空室になる可能性が見込まれており、賃貸オフィス・賃貸事務所のオフィスターの情報によるとすでに3階と4階は遅くとも10月には空室になることが決まっているようです。
賃料収入が減る点は不安がありますが、配当については空室率も織り込んで計算されているようです。
周辺地価の状況について
地価公示・地価調査 (2020年) – 全国地価マップで両国駅前ビル周辺の地価を調査したところ両国2丁目と3丁目の商業地の情報が見つかり、いずれも5年連続地価上昇しており、特にこの1年は前年比120％以上となっていました。
「両国駅前ビル」周辺の地価状況
優先/劣後出資比率について
CREALでは優先/劣後出資比率がファンド毎に異なりますが、本ファンドの場合は悪くはない比率に設定されています。
またその数字は会員限定情報の「リターン」のページに掲載されているためここでは明記できませんが、調達資金欄の「劣後出資」÷「合計」により計算することができます。
CREALでの優先/劣後出資比率
コロナ禍の影響について
コロナ禍の影響についてはCREAL（クリアル）自身もやはり次のように懸念があることを述べています。
新型コロナウィルスの影響で、リモートワークの普及等による大規模オフィスの需要減退が懸念され、一部ではオフィス面積の縮小等が見られるところです。
またこの点に対して両国駅前ビルの強みが説明されています。
両国駅前ビルは、1フロア約80㎡と比較的小さい規模のオフィスであり、また駅近の利便性・都心に近接しているにも関わらず賃料が安価という強みがあることから、今後リモートワークの普及により需要が生まれるサテライトオフィス・スモールオフィスとして新たなニーズに対応できる物件です。
投資物件は駅から徒歩1分という好立地にあるため、ある程度の需要は見込めそうには思いますし、CREAL自身もそのように判断して出資を行うはずですが、コロナ禍の影響は本当に分かりませんね。
キャッシュバックキャンペーンについて
本ファンドは「プレゼント額100万円を上限とした10万円以上の投資で投資金額の0.5％をプレゼント」のキャンペーン対象となっています。
元々の利回りが結構良い上に0.5%分のキャッシュバックが貰えるのは嬉しいポイントですね。
ちなみに上限の100万円プレゼントを貰うためには2億円の投資が必要となります。
今回の投資ポイントとまとめ
今回の投資ポイントをまとめると次の３点になります。
- 利回り6.5%に加えて0.5%分のキャッシュバック付き
- 優先/劣後出資方式により売却損が出てもある程度カバーされる
- 物件所在地は両国駅徒歩1分にあり非常に利便性は高そう
今回のファンドは運用期間が15ヶ月となっており、流石に急激な不動産価値の低下は考えにくいとは思いますが、やはりコロナの影響が不安要素となるため、出資を考えられている方も無理の無い範囲での投資としておくことをお勧めします。
