どうも、ブログ管理人のまさおです。
本日12月7日(月) 20時からCREALで「ドムス・スタイル目黒不動前」に出資が可能なファンド募集が開始予定ですね。
ヒント君
CREAL（クリアル）は不動産投資側クラウドファンディング業界で運用中の資産残高が№1を誇るトッププレイヤーです。
本ファンドは気になる点も多々あり、昨日天気も良かったので投資対象物件の周辺を歩いてきました。
本記事ではファンドの気になる点と、その時の感想をご紹介したいと思います。
ファンド募集条件の気になる点
まずファンドの詳細については下記のページをご確認下さい。
ファンドについて詳しく
slwatch.net
2018.04.16
その内、主なポイントに対する私の感想はこんなところでした。
- 想定利回りが6%とそれなりに高めなのは魅力的
- 想定運用期間は12か月と丁度良いと感じる
- 劣後出資比率が5%と標準より低く不安もあり
特に気になるのはやはり劣後出資比率が低い点ですよね。
もともとCREALの標準的な劣後出資比率は10～20%です。
この点についてCREALが説明している内容を一部、整理してみました。
- 竣工が2020年11月と直近で12月1日時点での入居申込みも含めた稼働率は38.5％
- このため誘致活動に時間およびコストを要するリスクがある
- 2021年3月21日まではフリーレント期間のため配当も無し
- 初回配当は2021年5月31日以降で上限3.1%（年利換算）を見込む
- 最終的に売却益も含めることで想定利回り6.0%を目指す
ちなみに「ドムス・スタイル目黒不動前」の総戸数は13戸あります。
うち38.5％は5戸で、フリーレント期間を通じて残りの8戸を埋めていき、最終的に売却を行う目論見のようです。
また物件のその他の主な条件は次のような感じとなっています。
| 階数 | 地下1階付5階建 |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 部屋タイプ | 1K、1LDKメゾネット、1LDK+ルーフバルコニー |
| 賃料 | 10.5万～15.5万（+共益費1万～1.2万） |
新築で今回の物件の所在地辺りだと、この位の賃料となるようですね。
物件の周辺の様子
さて、ここからは物件の周辺を歩いて私が気に入ったポイントと、気になったポイントをご紹介します。
「ドムス・スタイル目黒不動前」
気に入ったポイント
- 大通り（山手通り）が建物前から見えるほど至近にあるが意外に静か
- 周囲にコンビニが何軒かあり、生活に困ることは少なそう
- 飲食店、特に新しいカフェが数件近くにあるのは嬉しい
- 交番が近くにあり治安も悪く無さそう
気になったポイント
- マンション前の道が細く晴天の日中（15時頃）でも下階はやや暗い
- 不動前駅までの間に山手通りがあるため信号に捕まりやすい
- スーパーも不動前駅近くに複数があるが、同じく山手通りが気になる
- 目黒駅側はそこそこ急な坂を登るのでちょっと使いづらいか（慣れ次第）
「ドムス・スタイル目黒不動前」下階の様子
あくまで私個人がほんの1回立ち寄っただけの所感のため、不正確な情報もあるかもしれません。
それも踏まえた上で、何かご参考になればと思います。
