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え?これって建築不可物件じゃ・・・

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こんにちは!管理人まさおです。

まさお
まさお
不動産型CFのちょこっと不動産で7月24日(月)12時30分から新ファンドが募集開始の予定です!

参考 ちょこっと不動産のメリット・デメリット

今回募集される「ちょこっと不動産25号 品川区荏原」の主な募集条件はこちら。

  • 募集金額:3,770万円
  • 予定利回り:3.90%(年率)
  • 運用期間:約9ヵ月
  • 劣後出資:35%
  • 募集方式:先着式
まさお
まさお
今回もちょこっと不動産お得意の借地権付新築分譲住宅が投資対象のキャピタル型のファンド。

また今回も現地調査を行ってきましたが記事の見出しの通り、若干気になる点もありましたので詳細にご紹介したいと思います。

ちょこっと不動産

今回の投資対象不動産について

さて、今回のファンドの投資対象は東京都品川区荏原に建築予定の 借地権付新築分譲住宅「ブエナタウン品川区荏原1丁目」1棟です。

築年月日 2023年12月完成予定
物件種別 借地権付新築分譲住宅
構造 木造
階数 2階建
アクセス 東急池上線「戸越銀座駅」徒歩9分
東急池上線「大崎広小路駅」徒歩13分
都営浅草線「戸越駅」徒歩10分
東急目黒線「不動前駅」徒歩11分
東急目黒線「武蔵小山駅」徒歩13分
JR山手線など「五反田駅」徒歩17分
まさお
まさお
今回の物件は徒歩10分圏内で2駅、20分圏内まで広げると6駅も利用できる驚きのアクセスの良さですね。

ちょこっと不動産

これは…建築不可物件では?

今回の物件はいわゆる旗竿地(周囲を他の土地に囲まれた土地(旗部分)に通路部分の土地(竿部分)が付属する土地)に建築が行われます。

物件建築予定地(奥に家が建つ予定)

また建築基準法により建築物の敷地は道路に2m以上の接続義務が課されているのですが、現地では肌感2mに満たない感じがしました。

2m未満の場合は災害対策などのため建築不可となります。この辺りのお話は僕の愛読書「正直不動産5巻」もご参考下さい。

このため改めてファンド詳細の図面を確認すると・・・

今回の物件の図面

物件の接道部分は2m4cmとなっており、一応2mを超えていることが確認出来ました。

まさお
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ただし実は道路と傾斜接道されている場合は水平距離で2mを超える必要があるんですね。

参考 接道距離の測り方の実務(相続タックス総合事務所)

これは実はまずいのでは・・・と思い、ちょこっと不動産にそのことを問い合わせたところ「水平距離でも2mあります」と回答を頂きました。

また実際に物件脇には正式な建築許可票も掲げられていましたので、その点については本ファンドの投資に問題は無いようですね。

今回の物件の建築許可票

ちょこっと不動産

物件周辺のスーパーマーケット・商店街

物件から10分強ほど歩くと、品川区の2大商店街「武蔵小山商店街パルム」と「戸越銀座商店街」にたどり着けます。

武蔵小山商店街パルム

戸越銀座商店街

この2つの商店街はテレビでも良く見かけますが特に「戸越銀座商店街」は全国的にも有名な商店街ではないでしょうか。

また武蔵小山パルム商店街のすぐ脇には業務スーパー、そして戸越銀座商店街にはオオゼキがあるため日常の買い物にも便利そうですね。

業務スーパー武蔵小山店

オオゼキ戸越銀座店

ちなみに実は距離的には徒歩7分の場所にある「ライフ大崎百反通店」が最も近いスーパーマーケットかもしれません。

ライフ大崎百反通店

ただし間に中原街道と第二京浜の2つの大きな道路を挟むため、信号で止まらず行き来するのは少し難しそうでした。

まさお
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それぞれ一長一短ありそうですが、選択肢が多いという点では魅力的かもしれませんね。

ちょこっと不動産

物件周辺のその他施設など

物件から徒歩2分の距離には高速2号目黒線荏原出入り口があります。

高速2号目黒線荏原出入り口

今回の物件には駐車場はありませんが、近所で借りたりレンタカーを利用したりするには便利そうですね。

また物件から徒歩4分ほどの場所には作家の星新一の実父、星一氏が創設した薬学部のみの単科大学「星薬科大学」がありました。

星薬科大学

そして最後に物件の最寄り駅、東急池上線の「戸越銀座」駅をご紹介しておきます。

東急池上線「戸越銀座」駅

ちなみに戸越銀座駅は2016年12月に「木になるリニューアル」として木造駅としてリニューアルしています。

今回、駅の内部は撮り忘れましたが、その構造を見るだけでも楽しい駅のため、戸越銀座駅に御用がある時は是非チェックしてみて下さい。

まさお
まさお

今回の調査は以上となりますが、この調査が皆様のお役に立てましたら幸いです。

ちょこっと不動産
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ちょこっと不動産は主に東京の23区外の物件への投資を中心とした不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

  • 2021年3月開始
  • 創業33年超の不動産会社運営
  • 優先/劣後出資方式
  • 利回り5~6%(年利)
  • 1万円からの投資
  • 賃料保証ファンド有り
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