こんにちは！管理人まさおです。
現在募集中の「中央区銀座 商業ビル フェーズ２」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：66億3,600万円
- 想定利回り：8.50%（年率）
- 運用期間：約1年
- 劣後割合：4.3%
- 募集方式：抽選式
またその物件がどういった物件かは前回の記事で調査していますので、未読の方はそちらも合わせてご確認頂けますと幸いです。
ただ今回驚いたのが前回ファンドから今回ファンドに対する総出資額の増加の状況。
まず前回ファンドは募集金額が59億411万円なのに対して劣後出資割合が3.4％だったため総出資額は61億1,191万5,114円程度になります。
これに対して今回は募集金額66億3,600万円に対して劣後出資割合も微増して4.3%のため、総出資額は69億3,416,9279円程度となります。
これを割合で表現すると今回は前回ファンドから運用期間約1年を経て総出資額が約13.45%ほど増えていることになります。
いや～流石銀座。都心部の不動産価格上昇の中、この伸び率は本当に驚きですね。
なんて感想を言うだけでは記事にする意味が無いため、もう少し数字を追ってみました。
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近隣の地価公示の上昇率について
今回の物件は東京都中央区銀座6丁目に位置しているため、同エリアにある物件の地価公示価格の状況を調査してみました。
ちなみに今回の調査に利用したのは、いつもの「地価公示・地価調査」のサイト。
近隣物件の地価公示の状況
また最新（2025年1月1日調査）の公示価格が発表されたのはつい最近のため、出来立てほやほやの情報ですよね。
そしてその結果、銀座6丁目の近隣（恐らく物件徒歩3分程度）の場所でその地価はこの1年で105.12%程度に上昇しているようです。
この結果から総出資額の上昇の13.45％のうち5.12ポイント分はある程度説明付いたでしょうか。
ただそれでもまだ残り8ポイント以上分の説明がつかないため、もう少し思考を巡らせてみました。
残り8ポイント分については申し訳ありません。
すぐ上で「思考を巡らせてみた」なんて書いてしまいましたが、正直なところ具体的にその数字を説明できる情報は持ち合わせていません。
では残り8ポイント分がどこから捻出されるかと言うと、地価上昇率以外の部分、つまり上物の状況の変化によるものでしょうか。
南北にそれぞれ1棟ずつ建物が建ち、南側のビルは全館空室～北側の店舗ビルには3テナントが入居～権利調整に一定の目途～取得時に比べ本物件の流動性を向上～
こちらは今回のファンド説明からの引用ですが、物件解体の必要条件である既存テナントとの調整により価値が向上したと読めますね。
僕も所詮不動産素人のためこれで8ポイント分上昇できるかは何とも言うことは出来ません。
もちろんCOZUCHI側として根拠あって今回の募集金額＋劣後出資割合としているとは思われますが、あとはそれを信じるか信じないかですかね。
その辺は過去のCOZUCHIの投資実績などから個々人で判断してみるのが良さそうですね。
なお地価公示価格と実勢価格とは異なるため単純にそれだけで残りの8%をだいぶ削っている可能性もあります。
