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COZUCHI「中央区銀座 商業ビル」に残るテナントの正体と今後の交渉について

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こんにちは!管理人まさおです。

まさお
まさお
不動産型CFのCOZUCHI(こづち)で4月1日(月)19時から新ファンドが募集開始の予定です!

参考 COZUCHIのメリット・デメリット

今回募集される「中央区銀座 商業ビル」の主な募集条件はこちら。

  • 募集金額:59億1,060万円
  • 想定利回り:9.00%(年率)
  • 運用期間:約1年
  • 劣後割合:3.4%
  • 募集方式:先着式
まさお
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今回の募集金額はCOZUCHIの中でも上から3番目の規模。

1番目は「京都ANAホテル案件フェーズ2」の110億円、2番目は同フェーズ1の72億円のため実質的には2番目と言っても良さそうですね。

ただし京都ANAホテル案件は両ファンドとも劣後出資割合が10%前後だったのに対して今回は3.4%とかなりの低め。

まさお
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このため問題発生時のリスクは両ファンドよりも高そうなため、より慎重な投資判断を求められそうですね。

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COZUCHI

今回の投資対象不動産について

さて、今回のファンドの投資対象は中央区銀座六丁目に所在する商業ビル2棟です。

南棟 北棟
竣工 不明(築50年以上)
構造 鉄筋コンクリートブロック造陸屋根屋 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根
階数 地下1階付4階建 地下2階付10階建
アクセス 東京メトロ銀座線・日比谷線・丸の内線「銀座」駅 徒歩6分
まさお
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今回の物件名はログイン前情報には掲載がありませんが、下記の地図情報を元に探すとすぐに分かりますね。

今回の物件の場所を示す地図

特に「外堀通り」と「交詢社(こうじゅんしゃ)通り」の交わる交差点を調べると、物件が「丸源第15ビル」だということが分かります。

参考 Googleストリートビュー

またストリートビューの画像が公式サイトのいくつかの物件画像と一致するようですし、まずここで間違い無さそうですね。

COZUCHI

物件に残るテナントについて

ちなみに現在、今回の投資対象ビル2棟のうち南側のビルは全館空室状態ですが、北側のビルには3テナントが残っているとのこと。

そのうち1階部分には1985年設立の画廊の会社が2003年から入居中のようですが、残りの2テナントについては情報が見つかりませんでした。

またこういったテナントさんは長らく銀座に立地し、「銀座」のお客様を大切にされており、場所を変えることを避けたがるかもしれませんね。

ただ今回のビルは築50年超と老朽化が進んでおり、銀座に残る他の丸源ビルと含めて廃墟化が進み、近隣からは眉を顰められているようです。

参考 伝説の廃墟!持ち主実刑で今後どうなる!?(ビカイチ)

このためこの状況を元に根気強く交渉を行い、あるいは銀座の他の候補地を探して紹介出来るなどすれば、応じてくれるかもしれませんね。

まさお
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そもそも本ファンドに投資するなら、自ずとそういったシナリオを期待することになりそうです。

また一等地銀座の2棟のビルが、入居数テナントの状況でこの後何年もそのままになるのは経済的に大きな損失になりそうですよね。

このため今回のファンド、プロジェクトを通して既存入居テナントさんの側も含めて良いシナリオに進むことを期待したいですね。

まさお
まさお

それにしてもCOZUCHIは今回や京都ANAホテル、そして中銀カプセルタワーなど面白い物件への投資が多いですね。

投資家として高利回りであることは嬉しいポイントですが、それ以上にこうした投資体験は中々得難いものだなと感じています。

COZUCHI(こづち)
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