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TRIADの最新業績などCOZUCHI中長期運用型ファンド1号を徹底分析!

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こんにちは!管理人まさおです。

まさお
まさお
不動産型CFのCOZUCHI(こづち)で本日6月5日(月)19時から新ファンドが募集開始の予定です!

参考 COZUCHIのメリット・デメリット

今回募集される「ウィスタリアプラザ 世田谷区下馬 一棟ビル」の主な募集条件はこちら。

  • 募集金額:4億6,650万円
  • 予定利回り:3.60%(年率)
  • 運用期間:約10年
  • 保全方法:セイムボート出資
  • 募集方式:先着式
まさお
まさお
今回のファンドは先日ご紹介した中長期運用型ファンドの1号ファンド。

つまり任意組合型で組成されるファンドで、簡単にまとめると次のような特徴があります。

  • 10年間、賃料収入で安定した運用を目指す
  • 半年に1回、売却の機会が設けられる
  • 劣後出資無し(セイムボート出資あり)
  • 投資家にも不動産の所有権が発生し分配金は不動産所得、売却益は譲渡所得となる
  • COZUCHIやTRIAD社(ファンド事業者)が破綻してもその影響を受けにくくなる
  • 物件で負債が発生した場合は投資家にも影響あり

ちなみにセイムボート出資とは事業者側も投資家側と同じリスクを負って出資を行うことで、事業者も投資家と同じレベルで損得を享受します。

また今回のファンドではTRIAD社はすでに650万円(全体の約1.3%部分)を出資済です。

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COZUCHI

今回の投資対象不動産について

さて今回のファンドの投資対象は東京都世田谷区下馬に所在する店舗・事務所「ウィスタリアプラザ」です。

竣工 1990年11月8日(築32年)
構造 鉄骨造陸屋根
階数 5階建
アクセス 東急田園都市線「三軒茶屋」駅徒歩15分
東急東横線「祐天寺」駅徒歩13分
まさお
まさお
ちなみに同建物は過去に「三宿エリア複合ビル」ファンドで募集があり、この時に一度現地調査を行っています。

このため今回も改めて久々に現地に行ってみましたが、まー驚くくらい周辺の状況が何も変わってない感じでしたね。

ウィスタリアプラザ(2023年6月)

建物で変わった点と言えば2階にある「焼肉芝浦 三宿店」の入口が赤色から黒色にリニューアルされていた点くらいでしょうか。

焼肉芝浦 三宿店

また街の雰囲気としてはやはりコロナ禍が落ち着いた影響か人出が多く、世田谷公園では裸で日光浴していた男性が多かったこと。。。

世田谷公園の様子

それはともかく、人出が多くなれば景況にも良い影響が与える可能性も高くなるため良いことですよね。

また今回の物件は先ほど「何も変わらない」とお伝えしましたが、これから10年運用されることを考えると悪いことではなさそうですね。

まさお
まさお

今後の10年間も変わらずTRIAD社の目論見通り安定した収益を稼いでくれますように。

COZUCHI

今回の募集金額の妥当性について

先ほどご紹介したように今回の物件(の持分50%)は過去に「三宿エリア複合ビル」ファンドで募集があり、この時の募集金額は9,000万円。

ちなみに残りの50%分は「世田谷区 三軒茶屋Ⅰ」だったようなので元からTRIAD社が1棟保有していたようですね。

また劣後出資割合が55%でしたので総出資額は2億円、持分を鑑みてこの頃の物件評価額は概ね4億円程度だったことが推察されます。

この金額は今回の募集金額4億6,650万円との差額が大きかったためCOZUCHI側に問い合わせたところ下記の回答を頂きました。

  • リノベーション(バリューアップ)に4600万円掛かっている。
  • 仲介手数料など諸費用分も必要。

確かにここを聞くと4億6,650万円(650万円はTRIAD出資)の募集金額は妥当に思えましたが皆さんは如何でしたでしょうか。

COZUCHI

TRIAD社の最新の業績について

さて、後半になってしまいましたが本ファンドの事業者であるTRIAD社から6月2日に発表された最新の業績についてご紹介します。

参考 当該決算補足説明資料 (PDF)

2023年2月期 決算の前期比較

ご覧の通り前期比で売上高は242%、当期純利益は832%とかなり良くなっているようですね。

2023年2月期 決算の貸借対照表

またこちらの資料の販売用不動産(外部評価)のうち約226億円(約9割)部分はCOZUCHIから資金調達した不動産の簿価総額とのことです。

つまり負債の部の「COZUCHI出資預り金」の約+18億円となっており、COZUCHIでの分散投資によって一定のリターンが期待出来そうですね。

まさお
まさお

もちろん個々のファンドでは期待程利益が出ない可能性もありますけどね。

また今回のファンドは運用期間が長期のため将来の業績については不明ですが、こういった情報も検討に加味してみては如何でしょうか。

COZUCHI

本ファンド限定キャンペーンについて

なお本ファンドでは出資額の1%分のAmazonギフト券(最大30万円分)およびCOZUCHIポイント3ptが貰えるキャンペーンも実施されます。

本ファンド限定キャンペーン

COZUCHIポイントは増えれば増えるほどファンドの抽選に当選しやすくなるポイントですね。

本ファンドの応募時もこの2つが貰える点も含めて検討してみては如何でしょうか。

COZUCHI(こづち)
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