こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「渋谷区初台一棟マンション」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：5億6,032万円
- 想定利回り：5.00%（年率）
- 運用期間：約1年2ヵ月
- 劣後割合：4.6%
- 募集方式：抽選式
ちなみにCOZUCHIでは全ファンドでアップサイドがある訳ではありませんが、今回はその対象となる可能性があるファンドとなっています。
COZUCHIの現在までの投資実績
こうやって過去の実績を見るとアップサイドが発生すると、元の想定利回りの倍以上になることが期待出来そうなことが分かりますよね。
このため今回のファンドも人気化しそうですが、余裕資金のある方は今回も投資するかどうか検討されてみては如何でしょうか。
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今回の投資対象不動産について
さて、今回のファンドの投資対象は東京都渋谷区初台一丁目に所在するマンション（土地・建物）1棟とのこと。
| 竣工 | 築約21年 |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造鋼板葺 |
| 階数 | 3階建 |
| 部屋数 | 26室 |
| アクセス | 京王電鉄京王新線「初台」駅徒歩7分 小田急線「参宮橋」駅徒歩15分 |
次に同物件「フレアドーム代々木」の情報を改めて検索すると2003年1月築、鉄筋コンクリート造、26室と今回の物件と同様であることを確認。
契約成立前書面などは確認していないため確実ではありませんが、良い線をついているのではないでしょうか。
今回の物件の問題点と運用戦略について
今回の物件は「現況一部の貸室内の仕様において建築基準法違反が認められる」状態で、これを改善して売却を目指す戦略とのこと。
本ファンドの運用戦略
ちなみに室内での建築基準法違反のイメージが湧かなかったため例を探してみたところ、次のような場合があり得るようです（Google AIより）。
- 多人数が寝泊りなどをして実質的に居住しているにもかかわらず、各部屋の仕切りが燃えやすい材料でできている
- 窓がない
- オフィス等の用途に供している建築物であると称して、防火関係規定違反等の疑いのある状況で使用されている
下2つは無さそうに思いますので、あるとすれば1つ目か、この3つ以外の問題かもしれませんね。
ただCOZUCHIの扱うファンドは普段、権利関係が複雑など他社が取り扱いにくい物件の場合が多いですよね。
確かに今回、建築基準法違反の状態でストレートな物件ではないことは確かですが、そういった場合に比べると対応しやすそうに感じました。
このためもしかするとアップサイドの発生があってもそこまで大きな上振れでは無いかもしれませんね。
単なる想像なので大幅上昇もあり得るかもしれませんが無理に期待しすぎず、が良いかもしれませんね。
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