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実は大差なし?見た目の予定分配率に惑わされるな!

こんにちは!管理人まさおです。

まさお
まさお
不動産型CFの「えんfunding」で1月25日(火)9時から新ファンドの募集が開始予定です!

ちなみに今回は同じマンションの別の部屋で2案件同時募集。

また7号の予定分配率は6.2%、8号は5.0%と差が1.2ポイントもあり、恐らく7号に人気が集中するものと思われます。

ただ実はよくよく計算してみると実はその差はそんなに大きくはありません。

このため本記事ではどうして差が大きく無いと言えるか、簡単にご説明したいと思います。

えんfunding

ファンドの主な募集条件

両ファンドの主な募集条件はこちらの通りです。

7号8号
募集金額1,176万円1,152万円
予定分配6.2%5.0%
運用期間4ヵ月8ヵ月
劣後出資20%
募集方式抽選式

募集金額も微妙に違いますが主な違いは予定分配率と運用期間ですね。

まさお
まさお

一見、予定分配率が高く運用期間も短い7号の方が条件が優れているように見えるかもしれません。

ただし運用期間に表れない前後の資金拘束期間を考慮に入れた実質利回りを計算すると実はその差は小さいことが分かります。

えんfunding

実質利回りを計算してみると

今回、実質利回りの計算に必要な資金拘束期間を入金期限日から分配・償還期日として計算してみます。

7号8号
入金期限2022年2月7日
運用開始同3月1日
運用終了同6月30日同10月31日
償還同7月29日同11月30日

ここから7号の運用日数は121日、資金拘束日数は172日で実質分配率は約4.36%、8号は244日と296日なので約4.12%

まさお
まさお

つまり実質利回りの差は0.24ポイント。そこまで大きくは無いことが分かります。

えんfunding

どちらのファンドを選ぶべきか

ここまでの計算で7号の方がわずかに実質利回りが高いことは確認出来ました。

ただし7号で資金が償還された後に都合良く次の投資先が見つかるとは限らず有意な差はさらに小さく感じられます。

まさお
まさお

このため僕は8号の方が好みですが、そもそも最近の倍率を考えると両方応募する予定です。

みなさんも自分の投資嗜好を踏まえてどちらに投資するか、あるいは両方投資する/しないかを考えてみては如何でしょうか。

えんfunding

えんfundingは2035年頃まで人口増が見込まれている福岡市の物件を中心とした不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

  • 2021年6月開始
  • 優先/劣後出資方式
  • 利回り8~9%(年利)
  • 1万円からの投資
  • 福岡市の物件中心
  • 創業30年超の企業運営
  • 福岡で100棟1万戸以上供給
  • 平均入居率99%以上給
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