OwnersBook「世田谷区新築マンション第1号ファンド第1回」を読み解く

1口1万円からの不動産投資を行えるOwnersBook(オーナーズブック)で初となる世田谷区のファンド「世田谷区新築マンション第1号ファンド第1回」の募集予告が行われています。

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OwnersBookで募集されるファンドの予定利回りは5.0~6.0%と他のソーシャルレンディングサービスのものに比べると少し物足りないように感じられるかもしれませんが、担保も割りと安全に寄った設計が行われていることが多く、また下図のように追加配当が行われるファンドもあり、私はわりと積極的に投資を行っています。

OwnersBookで追加配当された例

※追加配当の可能性があるファンドはおすすめポイント欄に予めその記載があります。

ファンドの基本情報

基本情報
期待利回り5.0%
運用期間1年
担保/保証根抵当権
募集総額8,050万円
最低投資金額1万円~
期中配当毎四半期
募集期間2016年12月13日~2017年1月26日

ファンドの詳細情報

今回募集されるファンドは総額8,050万円の募集となっていますが、この金額はOwnersBookで過去に募集されたファンドの中で最大規模の物となります。

またファンド内に2つの物件を包含しており1物件目は8,000万円の、2物件目は50万円の貸付となっており、2物件目は比率的に低いため読み解く対象としてはあえて無視します。

※法律上1案件でファンドを組めないため他のサービスを含めてこのような形となっていることが多々あります。

東京都世田谷区大原に所在する新築マンション1棟

と言うわけで1物件目の「東京都世田谷区大原に所在する新築マンション1棟」について読み解いてみます。

OwnersBookによるリスク評価

評価項目内容リスク
ロケーション東京都世田谷区大原
稼働率単位:%新築のため未稼働
スポンサー クレジット設立3年未満の総合不動産会社

今回のファンドのリスク評価評価は全体的に小~大となっています。

このリスク内容は前回募集されていたファンドの「大田区マンション第2号ファンド第1回」では稼働率単位の項目が「約90%」となっておりリスクが「小」となっていた事に比べると高く評価されています。

この点については確かに「新築のため未稼働」であり評価が難しいため「大」として評価されることは分からないでもありませんが、もう少し不動産投資に詳しくない私のような素人の投資家に向けて土地固有の評価をして頂きたいな・・・とも思いますが、「投資して問題ない」と誤認させてしまう可能性もあり難しいのかもしれませんね。

物件の財務構造

OwnersBook
評価額
3億1,400万円
シニアローン
1億7,000万円
(54.1%)
メザニンローン (*1)
  • *1 今回募集額 8,000万円 (25.5%)

もし今回のファンドが失敗した場合、担保を売却して投資金額の返却に充てることになりますが、こちらの財務構造から読み解くと、運用期間である1年後までに不動産価格が現時点から79.6%(54.1%+25.5%)を下回らなければ少なくとも元本は戻ってくることが期待できそうです。

※実際には評価額のズレや手数料、税金などでもう少し厳しくなると思われます。

またいつもの地価公示サイトで調べてみたところ、世田谷区大原の地価はこの1年で3%程度上昇していましたので、これからの1年間で急に地価が21%以上下落することは震災やリーマンショックのような自体を除けば考えにくく、最低限元本が返済されることは期待できそうに思いました。

追記(2016/12/13)

というわけで本ファンドに10万円の投資申込を行いました。

OwnersBookのファンドは利回りは決して高くはない(ただし銀行の定期預金に比べると遥かに高い)とは思いますが、投資全体の金額に対して取られている担保部分までの金額に余裕がある(かつ流動性の高い東京23区の不動産担保が多い)と感じていますので他のソーシャルレンディングサービスに比べると安心して投資できています。

OwnersBook
OwnersBook

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  • 過去のデフォルト件数0件
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