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【8/7募集】OwnersBook「杉並区新築マンション第3号ファンド第2回」について【追加分析あり】

東証上場企業のロードスターキャピタル株式会社が運営する、東京23区を主要投資エリアとしている不動産特化型のソーシャルレンディングサービス「OwnersBook」で2018年8月7日18時から「杉並区新築マンション第3号ファンド第2回」の募集が予定されています。

ご紹介している内容はあくまでも現時点の予定のものです。投資判断を行う前に必ず正確な情報を確認して下さい。
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ファンドの基本的な情報

ファンド名杉並区新築マンション第3号ファンド第2回
運用利回り4.20%(年利換算)
運用期間約2年1ヵ月
(2018年8月14日~2020年8月20日)
募集予定2018年8月7日18時~2018年8月13日
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担保/保証担保付
募集金額4,010万円
必要資金1万円~
返済方法一括返済

運用利回りの評価

本ファンドの運用利回りは4.20%(年利換算)とソーシャルレンディング投資ファンドの中では決して高くはない水準で設定されています。

基本的に利回りが高くなるほどリスクも高まりますが、正確にはサービス運営会社の手数料(事業者スプレッド、営業者報酬)を加えた借り手の最終利率を意識する必要があります。

担保/保証の評価

本ファンドは担保によってリスク軽減が図られていますので、その内容と利回りのバランスを見て総合的に安全そうだと判断することができれば、実際に投資申込をしてみるのも良いと思います。

担保は募集総額に対してどの程度の評価額が見込まれるか、運用期間中にそれがどの程度下落する可能性が想定されるかが1つの評価ポイントになります。

運用期間の評価

本ファンドの運用期間は約2年1ヵ月と少し長めに設定されており、また途中解約も出来ないため手元資金に余裕のない場合は慎重に判断してから投資を行うことをお勧めします。

運用期間の長さに関わらずどのファンドでも実際の運用期間の前後に計算対象とはならない準備期間があるため、運用期間が長いファンドが必ずしも不利という訳ではありません。

ファンド内容の分析

本ファンドは次の2つの貸付先で構成されています。

貸付先1貸付先2
貸付金額2億円(95.2%)1,000万円(4.8%)
物件の所在地東京都杉並区下井草東京都文京区本郷

この通り本ファンドは貸付先1が貸付金額の大部分を締めているため、以下では貸付先1についてのみ分析するものとします。

また分析材料としてはOwnersBookが提示している物件リスク分析の情報および財務構造(担保の評価額と募集総額の構造)の妥当性について確認します。

物件リスク分析

OwnersBook「杉並区新築マンション第3号ファンド第2回」の物件リスク構造

ロケーション

貸付先1の物件は東京都杉並区下井草に所在しており、OwnersBookはこのロケーションのリスクを「小」と評価しています。

念のためこの評価に大きな問題が無いかを地価公示・地価調査のサイトで確認したところ、ここ数年、下井草周辺の地価は上昇を続けていることが確認できます。

地価公示 - 東京都 杉並区 (2018年) - 地価公示・地価調査(基準地価)
2018年の地価公示のマップや地価の推移やランキングをグラフで表示します。2018年の東京都 杉並区の地価公示の平均金額は「582,267円 (86地点)」、用途別は住宅地「500,000円 (64地点)」、商業地「821,591円 (22地点)」、となっています。前年比は、住宅地「103.4%」、商業地「107.2...

稼働率単位

稼働率単位は78%、リスク「中」と評価されています。

またこの物件は2018年4月に建築された地下2階付 3階建の(賃貸)マンション1棟となっているため、階数から想像すると恐らく9軒中7軒が埋まっている状態(77.7%)でしょうか。

つまりあとほんの2軒が埋まれば稼働率単位が100%になる、そう考えれば大きな問題ではないかもしれませんね。

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貸付先1の総合不動産会社は東京都渋谷区に所在し、3期前・2期前は経常赤字でしたが、直近期は経常利益・当期純利益を計上しているとのことです。

物件の財務構造

OwnersBook「杉並区新築マンション第3号ファンド第2回」の財務構造

物件の財務構造から本物件の担保余力は20.9%となっていることが確認できます。

つまり本ファンドの運用期間中(約2年1か月)に貸付金の返済が行われず担保物件の売却を行うことになった場合、売却金額がこの20.9%分を下回ると元本を棄損することになります。

前提としてOwnersBookの評価額が正しいこと、また売却時に発生する諸経費などは想定外としているためあくまでも目安の数字となります。

ただ先の地価公示・地価調査のサイトの通り、本物件周辺地域の地価は上昇傾向にあり、担保余力も20%以上ありますので、そこまで心配する必要は無いかもしれませんね。

OwnersBookのファンドの特徴

オーナーズブックで募集されるファンドは利回りこそ高くはありませんが、しっかりとした不動産担保設定によって安全性が図られているのが特徴です。またわずか1万円から投資できるため、お試しで投資を始めるのにも向いたサービスだと思います。

OwnersBook
OwnersBook

東証上場企業が運営するソーシャルレンディング投資初心者の方にも向いたサービスです。

  • おためしの1万円から投資が可能
  • 東京23区を中心とした不動産投資
  • 全ファンド不動産担保付き
  • サービス開始から順調に配当・償還

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