【8/16募集】OwnersBook「渋谷区レジデンス第1号ファンド第1回」について【追加分析あり】

東証上場企業のロードスターキャピタル株式会社が運営する、東京23区を主要投資エリアとしている不動産特化型のサービス「OwnersBook」で2018年8月16日18時から「渋谷区レジデンス第1号ファンド第1回」の募集が予定されています。

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ご紹介している内容はあくまでも現時点の予定のものです。投資判断を行う前に必ず正確な情報を確認して下さい。

ファンドの基本的な情報

ファンド名渋谷区レジデンス第1号ファンド第1回
運用利回り4.50%(年利換算)
運用期間約1年7ヵ月
(2018年8月24日~2020年3月20日)
募集予定2018年8月16日18時~
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担保/保証担保付
募集金額1億0,010万円
必要資金1万円~
返済方法一括返済

運用利回りの評価

本ファンドの運用利回りは4.50%(年利換算)とソーシャルレンディング投資ファンドの中では決して高くはない水準で設定されています。

と言っても定期預金金利などと比べると非常に高い利回りの設定となっています。

ソーシャルレンディング投資の中には利回りが10%を超える設定のものもありますので、初心者の方からでも投資しやすいファンドではないかと思います。

担保/保証の評価

本ファンドは担保によりリスク軽減が図られているため、その内容と利回りのバランスから総合的に安全そうだと判断できれば、実際に投資申込をしてみるのも良いかと思います。

ちなみに担保が付いているからといって必ず元本が保証されるという訳ではなく、募集総額に対してどの程度の評価額の担保が設定されているか、また運用期間中にその価値がどの程度下落する可能性があるかを想定して投資判断を行うことが大切です。

担保は募集総額と評価額とのバランス、運用期間中の価値の変動の想定が重要

運用期間の評価

本ファンドの運用期間は少し長めに設定されており途中解約も出来ないため、手元資金に余裕のない場合は慎重に判断してから申し込むことをお勧めします。

ちなみに運用期間が長いファンドであるほど運用期間前後の利回計算対象期間(貸付、返済の準備期間など)の影響により実質利回り低下の影響を受けにくくなりますので、あとは他のリスクを許容できれば積極的に投資の検討をしてみるのも良いかと思います。

ファンド内容の分析

本ファンドは次の2つの貸付先で構成されています。

貸付先1貸付先2
貸付金額1億円(99.9%)10万円(0.0%)
物件の所在地東京都渋谷区神宮前東京都文京区本郷

この通り本ファンドは貸付先1が貸付金額の大部分を締めているため、以下では貸付先1についてのみ分析するものとします。

また分析材料としてはOwnersBookが提示している物件リスク分析の情報および財務構造(担保の評価額と募集総額の構造)の妥当性について確認します。

物件リスク分析

OwnersBook「渋谷区レジデンス第1号ファンド第1回 」の物件リスク構造

ロケーション

貸付先1の物件は東京都渋谷区神宮前に所在しており、OwnersBookはこのロケーションのリスクを「小」と評価しています。

念のためこの評価に大きな問題が無いかを地価公示・地価調査のサイトで確認したところ、ここ数年、東京都渋谷区神宮前周辺の地価は上昇を続けていることが確認できます。

地価公示 - 東京都 渋谷区 (2018年) - 地価公示・地価調査(基準地価)
2018年の地価公示のマップや地価の推移やランキングをグラフで表示します。2018年の東京都 渋谷区の地価公示の平均金額は「3,828,186円 (59地点)」、用途別は住宅地「1,142,115円 (26地点)」、商業地「5,944,485円 (33地点)」、となっています。前年比は、住宅地「104.6%」、商業地...

稼働率単位

稼働率単位は0%にも関わらず、リスクは「小」と評価されています。

これは「対象建物2棟とも空室ですが、総合不動産会社Pによればテナントリーシング(新しいテナントの誘致)活動はせず~(中略)~不動産事業者に売却する事業計画」とのことで売却の見通しが既に立っているのかもしれませんね。

この表現からするとこのファンドは早期償還の可能性も高いのかもしれません。

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貸付先1の総合不動産会社は東京都港区に所在し設立から3年以上を経過しており、過去3期は経常利益・当期純利益を計上しているとのことです。

物件の財務構造

OwnersBook「渋谷区レジデンス第1号ファンド第1回 」の財務構造

物件の財務構造から本物件の担保余力は26.5%となっていることが確認できます。

つまり本ファンドの運用期間中(約1年7か月)に貸付金の返済が行われず担保物件の売却を行うことになった場合、売却金額がこの26.5%分を下回ると元本を棄損することになります。

前提としてOwnersBookの評価額が正しいこと、また売却時に発生する諸経費などは想定外としているためあくまでも目安の数字となります。

ただ先の地価公示・地価調査のサイトの通り、本物件周辺地域の地価は上昇傾向にあり、担保余力も20%以上ありますので、そこまで心配する必要は無さそうです。

抽選申込開始でより投資しやすく!OwnersBook
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サービス(OwnersBook)の特徴

OwnersBookOwnersBookは2014年9月のサービス開始から安定した配当を継続しており、私自身も常に500万円以上を投資しているソーシャルレンディングサービスです。
  • 上場企業による運営
  • 不動産のプロが案件を厳選
  • しっかりとした不動産担保

上場企業による運営

ソーシャルレンディング投資では運営会社の安定性が非常に重要となります。 その点、OwnersBookの運営会社は東証マザーズ市場に上場しているため、常に市場から評価される立場にあり未上場の会社に比べると安心感が持てます。

不動産のプロが案件を厳選

不動産投資
OwnersBookの運営会社はもともと不動産投資事業が本業のため、多くのメンバーが20年以上の不動産事業の経験を保有しており、OwnersBookではその経験豊かなプロ達が厳選した案件の募集が行われています。

しっかりとした不動産担保

OwnersBookでは、融資先に貸付を行う際に必ず不動産担保を設定しており、また貸付金額を不動産評価額の80%以内に制限することによって投資元本棄損のリスクを軽減しています。
必ずしも不動産評価通りの価格で売却できる訳ではないため元本が棄損する可能性もあります。
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