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victory fundの物件購入価格と総出資額との差「4.5億円」の謎

こんにちは!管理人まさおです。

まさお
まさお

victory fundの新ファンド「東上野3丁目プロジェクト」で最初、2点理解出来ませんでした。

みなさんはこの2点、理解出来ましたか?

  • 投資物件が希少物件として注目されている理由
  • 物件価値6.3億円なのに出資額が合計1.8億円しか無い理由

今回、この2点の調査内容をご紹介しますが、そちらを読んでも不安がある方は投資を控えることも一つの手です。

もちろん逆に投資を行う方も、あくまでもひとつの解釈程度と捉えて頂けますと幸いです。

victory fund

希少物件である理由

まず「東上野3丁目プロジェクト」のプロジェクト概要から一部を抜粋します。

本物件(略)地区の特徴としては、上野、浅草(略)商業経済地域に直結するとともに、景観形成特別地区(略)に含まれるなど多面的な要素を抱える地域です。(略)上野駅からも至近の地域です。かかる背景から、当該地区へのニーズは高いものの、ここに来て不動産売買事例は少なく、本件は希少物件として注目されております。

まさお
まさお

それっぽい説明ですが何を言ってるのか理解出来ましたか?

「当該地区へのニーズは高い」理由は「上野や浅草商業経済地域に直結」の部分で何となく理解は出来ますね。

今回の物件は上野駅徒歩1分

ただ「不動産売買事例は少なく、本件は希少物件として注目」の部分がどうにも理解しきれませんでした。

まさお
まさお

何で不動産売買事例が少ないの?「景観形成特別地区」が何か関係あるのかな?

そこでvictory fund側に問合わせを行ったところ、次のような回答を頂きました(少しだけ修正しています)。

※以下、更新箇所はしばらくマーカーを付けておきます。

victory fund
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本件が希少物件であることは、当該地区の様にターミナル駅至近の物件に共通する問題で、大手デベロッパーによる開発物件が中心で不動産会社が単体で成約に至る事例は極めて少ないのが現状です。

victory fund
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本地区も同様、近くの大型ビジネスホテルの進出においても、表立って売り物件として市場に出ることなく水面下での動きで成約に至るケースが多いです。

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それ故、ターミナル駅至近地区のへのニーズが依然として高く、既存所有者からの売却動意が中々出てこない状況でもあります。

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以上の背景などから、不動産会社が単体で成約に至る本物件は、希少物件として注目を集めております。

つまりターミナル駅近くの物件は大手デベロッパーの開発が多く、既存所有者もそれを期待してか中々売却しようとしない。

このため不動産会社単体で制約に至ることは珍しく、希少物件として注目を集めている、ということでしょうか。

注目を集めることがファンド成功にどう影響するかまでは何とも言えませんが、希少物件である理由は分かりましたね。

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物件価値に投資金額が不足している理由

今回のファンドの優先/劣後出資構成は次の通りです。

総投資額
1.8億円
優先出資額
1.7億円
(約94.4%)
劣後出資額
0.1億円
(約5.6%)

これに対して物件購入価格は6.3億円とあり、4.5億円が不足しています。

6.3億円には正確には不動産取得税なども含まれます。詳細はファンド情報の「シミュレーション」をご確認下さい。

ところがファンド情報ページにはどこにもこの4.5億円の出所が記載されていません。

ではその出所はどこで確認出来るかと言うと・・・「契約成立前書面」で確認可能です(ログイン後の投資申込欄)。

特に5ページ目。そこにしっかりと金融機関から不足金額と同額の借入れ予定がある旨が記載されています。

なんだ、結局謎って程のことじゃないじゃん。

仰る通りかもしれませんね。

ただ投資検討の際は事前に出来る限り不明点を無くすことや契約書面も確認することも大切ですからね。

まさお
まさお

と言いつつ僕も勢いだけで投資申込してしまうことがありますが。

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アマギフキャンペーンは今月末まで

なおvictory fundでは今月末までの投資家登録完了でAmazonギフト券1,000円分が貰えるキャンペーンが実施されています。

投資申込は条件に入っていませんのでこの機会にチェックしてみて、投資するかはのんびり検討してみては如何でしょうか。

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