こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「東京都杉並区代田橋エリア土地バリューアップファンド／リセール」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：500万円
- 想定利回り：20.8%（年率）
- 運用期間：約10ヵ月
- 劣後割合：ログイン後情報
- 募集方式：抽選式
この利回りはヤマワケエステートでは下記の2つのファンドに続いて3番目の高利回りとなっています。
- （84.6%）神奈川県愛川町 一戸建て再生ファンド
- （27.7%）東京 表参道 商業ビルプロジェクトⅠ
このうち1番目のファンドは運用終了済、2番目のファンドはまだ運用中ですね。
ちなみに今回のファンドが3番目に滑り込んだのはこのファンドがリセール（再販売）対象ファンドのため。
では何故リセールファンドだと高利回りになるのか。
という訳で本記事ではリセールファンドとは何か、また高利回りの理由、そして今回のファンドの例でその計算方法をご紹介したいと思います。
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リセールファンドとは何か
リセールファンドの正体は、リセール前のファンドの投資家から持分の途中売却依頼を受けて新たに同持分の投資家を募るファンドです。
ヤマワケエステートのリセール
ちなみに不動産型CFでリセールファンドを開始したのはCOZUCHIが先ですね。
またヤマワケエステートでは持分が投資家から投資家に譲渡されるようですが、COZUCHIの場合は事業者が一度買取を行う点で違いがあります。
とは言え新規投資家側から見れば結果は変わらないため、その違いによる大きな影響はありませんけどね。
リセールファンドが高利回りになる理由
不動産型CFのリセールファンドが高利回りになるのは下記によるものです。
- 運用日数が短くなるため
- 分配が行われていないため
例えば100万円の投資で1年後に12万円を受け取る場合の利回りは12%、そして6ヵ月後に同額を受け取る場合は24%といった具合ですね。
また「分配が行われていない」、例えば毎月分配型のようなファンドですでに一部分配が済んでいる場合は高利回り化しづらくなります。
2つの理由とも当たり前と言えば当たり前ですけどね。
今回のファンドでの計算例
ちなみに今回のリセール前のファンド「東京都杉並区代田橋エリア 土地バリューアップファンド」の関連条件はこちら。
- 想定利回り：17.1%（年率）
- 運用開始日：2024年4月1日
- 運用終了日：2025年3月31日
- 運用日数：365日
またリセールファンドは運用開始日が2024年6月6日のため運用日数は299日となり、ここから次のように計算出来ます。
小数点第二位は表示上切り捨てられていますが、切り上げすると元の投資家より高利回りになりますからね。
またあるいは分配時は表示上は切り捨てられていても正しい計算結果で分配が行われるかもしれません。
何れにしても今回のファンドが上記計算により想定利回り20%超となり非常に魅力的に感じている投資家の方も多いのではないでしょうか。
ただし毎回のように念押しをして申し訳ありませんが、高利回りは高リスクの裏返しである可能性もあるため無理な投資判断はお薦めしていません。
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