こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「ロータス平和島East/West」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：6億9,000万円
- 想定利回り：2.40%（年率）
- 運用期間：約2ヵ月
- 劣後割合：ログイン後情報
- 募集方式：先着式
その秘密はまずこのファンド（物件）名称の「ロータス平和島East/West」にあります。
この名前を見た時、僕はふと妙な既視感を覚えCREALの過去ファンドを暫くあさってみました。
するとやはり見つかりました、同じ名前のファンドが。
そしてその後にファンド詳細を確認してみると次のような記述も見つかりました。
本ファンドは2022年10月に組成した「第70号平和島レジデンスファンド」と同一物件を取り扱うファンドとなります。
こちら旧ファンドはすでに4月30日に運用終了しており、一度CREALが自己勘定へ振り替え今回、同物件で再組成された形になるようです。
ファンド内容の気になる変化について
また再組成の影響によるものか、募集金額が旧ファンドの7億600万円から今回は1,600万円減った6億9,000万円での募集となっています。
劣後出資金額を確認出来ないため確実ではありませんが、物件評価額がやや下がった形なのでしょうか？
また旧ファンドの際にキャピタルゲイン分が支払われた影響なのか、今回はその分の利益が想定利回りに見込まれていません。
このためファンドの想定利回りも旧ファンドの4.4%（インカム2.6+キャピタル1.8）から2.4%（インカム2.4+キャピタル0）に減っています。
ただしその分、今回のファンドは売却契約締結の一歩手前、売却先候補の1社から購入意向表明書の提出を受けた状態とのことです。
このためCREALの他のファンドに比べると今回のファンドのリスクは低めになっているということでしょうね。
ただし運用期間も約2ヶ月予定と短く、その上でこの想定利回りのため、6億9,000万円の募集はやや苦戦する可能性もありそうですね。
同じ建物で募集された他のパターンについて
なお念のためご紹介しておきますが、僕の知る限りCREALでは過去にもう1パターン、同じ建物でファンド募集が行われたこともあります。
この2件のファンドの物件は元々、宿泊施設として運営されていた物をコロナ禍の影響で、急遽CREALの旧本社に振り替えたパターンです。
これに対して今回は同じ建物で同じ施設として再組成という形になっていますので、その意味でCREALで初のパターンという感じですね。
上野のパターンは、CREALが投資家に損害を与えないよう振舞ったという見方も出来るかもしれませんね。
もちろん当時と現在とでは様々な状況が変わっており毎回同じ対応をしてくれるとは限りません。
ただし「過去にこういった対応があった」という話については認識しておいても良いかもしれませんね。
