こんにちは！管理人まさおです。
そこで思い出したのが、すでに本ブログの記事で第2弾までご紹介していた「COMMOSUS x COZUCHI合同セミナー第２回」の残りの記事。
このため最後の3/3回目の内容をご紹介したいと思いますので何かご参考になればと思います。
なお今回売買契約が締結された「目黒区 東が丘 レジデンス」に関する個所もありますが、ご容赦下さい。
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COZUCHIのサービスについて
希少性のある物件の仕入れについて
COZUCHIと言えば一般的なマンションなどより希少な物件や複雑な背景のある物件のファンド募集が目立っていますよね。
ではどのようにして事業者のTRIADがそういった物件を手に入れているかと次のような流れとのこと。
- 不動産売買にはリスクも多く売り手は不動産を完璧な状態にして売る必要がある
- TRIADは（完璧にする分の）リスクを引き受ける代わりにスピード感を持って購入する
- これにより売り手のニーズを満たすことが出来る
- またそういった話を持ち込む仲介会社も存在する
つまりTRIADは完璧でない状態の物件を「何とかする」ノウハウを蓄積した企業という事なのでしょうね。
例えば区分を買い進めて開発用地化したり、収益性を高めたりして転売したりするのは確かに一般人だけでは難しそうですよね。
劣後出資割合が小さい物件について
※この話は「目黒区 東が丘 レジデンス」の劣後出資割合が小さかったことに対する投資家さんからのご質問への回答の部分になります。
まずCOZUCHIでの募集金額は物件の「①購入金額の簿価」または「②簡易鑑定評価」の低い方で調整しているとのことです。
ただし今回のファンドでは非常に高い鑑定評価額が出ており十分低く乖離していたため、TRIAD社の希望通りの金額での決定となったとのこと。
ここは若干理解できるような出来ないような感じもありますが、こういったお話がありました。
部分当選の仕組みの開示について
COZUCHIでは現在（3月8日）までに3回部分抽選が行われており、僕は各30万円応募に対して12万円、11万円、15万円が当選しています。
またこの部分抽選について投資家の方から透明性確保のため、部分当選の仕組みを開示して欲しいとの要望が上がっていました。
これに対してCOZUCHI側の回答としては「部分抽選方式はまだ色々と改善していく段階で、完成次第開示も検討する」とのことでした。
ちなみに3回目の抽選結果では8/10万円当選、15/30万円当選（僕）、25/50万円当選などの結果を見かけました。
このため最新の抽選では低めの方は当選割合が高く、ある程度以上の方は最大で50%の当選といった方式だったのかもしれませんね。
※かつ落選者の方もそれなりに発生するようです。
銀行融資より高金利の融資型CFを利用する理由について
1/3の記事で特定ファンドについてCOZUCHIがCOMMOSUSを利用する話がありましたが、より大きな視点で2つ理由があるそうです。
- 銀行が取り組みづらい案件であること
- 資金調達手段の多様化
まず前提として銀行は権利関係が複雑な案件や急案件、短期案件、ミドルリスク以上の案件にはあまり融資をしてくれないそうです。
さらに銀行はリーマンショックのような場合に貸出を止めて貸しはがしを行ったようなこともあったとのこと。
「数年待てば地価も上昇していたのにその影響で破綻した不動産会社もあった。」とも語られていました。
このため不動産会社（TRIAD）としては銀行融資だけに頼らない資金調達手段の多様化が必要だったとのことですね。
COZUCHI（旧WARASHIBE）は元々、不動産特定共同事業を利用していたTRIADとのしてのクラウドファンディング利用の第一弾。
そしてCOMMOSUSは一般投資家から融資を受けられる資金調達手段の第二弾ということでしょうね。
COZUCHIの更なる新展開について
なお昨日、COZUCHIからまた新しいプレスリリースが行われています。
参考 借入併用型ファンド投資物件出資の際に借入金を併用することでより高利回りの運用を狙うフ...の募集が可能に
またこれにより同じ物件への投資に対して金融機関からの借入を受けながら、COZUCHIでのファンド募集が可能となったとのこと。
つまり同物件に対してCOZUCHIとCOMMOSUS双方からファンド募集が行われる可能性もありそうです。
その場合、両方投資しても良いしリスク・リターンを選好して投資判断しても良いし面白くなりそうですね。
もちろん「元本割れを起こさないこと」への期待は前提としつつ、今後も両者に注視していきたいと思います。
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