【2/23募集】OwnersBook「品川区新築マンション第1号ファンド第1回」の募集予告

1口1万円からの不動産投資を行えるソーシャルレンディングサービスのOwnersBook(オーナーズブック)で「品川区新築マンション第1号ファンド第1回」の募集予告が行われています。

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OwnersBookは他のソーシャルレンディンサービスと比べると決して利回りが高いとは言えないがその分、担保余力(担保の価値が下がっても元本に影響を与えない余力)を大きくとり安全性に重きをおいたファンドを提供されているサービスです。

とは言え前回募集のファンドもわずか2時間程度で完売するほど人気が高まって来ており、今回のファンドも自分が投資申込する前に完売してしまうのではないかと心配しています。

ファンドの基本情報

基本情報
期待利回り5.0%
運用期間6ヵ月
担保/保証根抵当権
募集総額7,050万円
最低投資金額1万円~
期中配当毎四半期
募集期間2017年2月23日18時~2017年3月27日

今回のファンドでは残念ながら追加配当の記載は見られませんでした。

ただ今回のファンドは運用期間が6か月と短めに設定されており、改めて後述しますが担保余力も十分に取られているため、元々安全性に配慮されているOwnersBookのファンドの中でも更に安全寄りのファンドとなっているように思いました。

ファンドの詳細情報

本ファンドは2つの物件を包含しており1物件目は7,000万円の、2物件目は50万円の貸付となっており、2物件目は比率的に低いため読み解く対象としてはあえて無視します。

※法律上1案件でファンドを組めないため他の会社を含めてこのような形となっていることが多々あります。

東京都品川区二葉に所在する新築マンション1棟

と言うわけで1物件目の「東京都品川区二葉に所在する新築マンション1棟」について読み解いてみます。

品川区二葉と言えば

品川区二葉と言うと正直なところ住宅以外何も無いイメージの街でしょうか(そもそも東京在住でもご存じでない方が多数だと思いますが)。

ただ品川駅から1駅の横須賀線西大井駅が近くにあり、西端には国道一号線、東に行けば飲み屋も多い大井町もありますので都会の喧騒を離れて静かに暮らしながら少し足を延ばせば便利に暮らせる街だと思います。

OwnersBookによるリスク評価

評価項目内容リスク
ロケーション東京都品川区二葉
稼働率単位:%竣工直後のため未稼働
スポンサー クレジット設立3年超の総合不動産会社

今回のリスクで気になるのは稼働率単位の「竣工直後のため未稼働」の「大」の部分だと思いますが、今回のファンドの運用期間は6か月となっていますのでそこまで気にするポイントではないのではないかと考えています。

物件の財務構造

OwnersBook
評価額
4億3,000万円
シニアローン
2億5,000万円
(58.1%)
メザニンローン (*1)
  • *1 今回募集額 7,000万円 (16.3%)

もし今回のファンドが失敗した場合、担保を売却して投資金額の返却に充てることになりますが、こちらの財務構造から読み解くと、運用期間である半年後までに不動産価格が現時点から74.4%(58.1%+16.3%)を下回らなければ少なくとも元本は戻ってくることが期待できそうです。

※実際には不動産売却時に各種手数料、税金が発生することや、直ぐに担保不動産を売却できるとは限らない点についても考慮に入れる必要があります。

またいつもの地価公示サイトで調べてみたところ、品川区二葉の地価はこの1年で4%程度上昇していましたので、これからの半年の間に急に地価が25%以上下落することは震災やリーマンショックのような自体を除けば考えにくく、最低限元本が返済されることは期待できそうに思いました。

私の投資スタンス

今回の私の投資スタンスは中立です。

元本を棄損する可能性は他のソーシャルレンディングサービスのファンドと比較しても極めて低そうに思いますが、運用期間が短すぎる点が悩ましいところです。

どちらかと言うと本ファンドはソーシャルレンディング投資初心者の方に向いたファンドではないかと思いますが、あとは気分次第で投資を検討してみたいと考えています。

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