OwnersBook「渋谷区レジデンス第1号ファンド第1回」について【追加分析あり】

東証上場企業のロードスターキャピタル株式会社が運営する、東京23区を主要投資エリアとしている不動産特化型のサービス「OwnersBook」（オーナーズブック）で2018年8月16日18時から「渋谷区レジデンス第1号ファンド第1回」の募集が予定されています。

ファンドの基本的な情報

運用利回りの評価

本ファンドの運用利回りは4.50%（年利換算）とソーシャルレンディング投資ファンドの中では決して高くはない水準で設定されています。

と言っても定期預金金利などと比べると非常に高い利回りの設定となっています。

ソーシャルレンディング投資の中には利回りが10%を超える設定のものもありますので、初心者の方からでも投資しやすいファンドではないかと思います。

担保/保証の評価

本ファンドは担保によりリスク軽減が図られているため、その内容と利回りのバランスから総合的に安全そうだと判断できれば、実際に投資申込をしてみるのも良いかと思います。

ちなみに担保が付いているからといって必ず元本が保証されるという訳ではなく、募集総額に対してどの程度の評価額の担保が設定されているか、また運用期間中にその価値がどの程度下落する可能性があるかを想定して投資判断を行うことが大切です。

運用期間の評価

本ファンドの運用期間は少し長めに設定されており途中解約も出来ないため、手元資金に余裕のない場合は慎重に判断してから申し込むことをお勧めします。

ちなみに運用期間が長いファンドであるほど運用期間前後の利回計算対象期間（貸付、返済の準備期間など）の影響により実質利回り低下の影響を受けにくくなりますので、あとは他のリスクを許容できれば積極的に投資の検討をしてみるのも良いかと思います。

ファンド内容の分析

本ファンドは次の2つの貸付先で構成されています。

この通り本ファンドは貸付先１が貸付金額の大部分を締めているため、以下では貸付先１についてのみ分析するものとします。

また分析材料としてはOwnersBookが提示している物件リスク分析の情報および財務構造（担保の評価額と募集総額の構造）の妥当性について確認します。

物件リスク分析

ロケーション

貸付先１の物件は東京都渋谷区神宮前に所在しており、OwnersBookはこのロケーションのリスクを「小」と評価しています。

念のためこの評価に大きな問題が無いかを地価公示・地価調査のサイトで確認したところ、ここ数年、東京都渋谷区神宮前周辺の地価は上昇を続けていることが確認できます。

地価公示 2018年(平成30年) - 東京都 渋谷区 | 地価マップ・地価ランキング・地価推移

- 2018年(平成30年) 地価公示 地価マップ・地価推移のグラフや地価ランキングを表示します。

chika.m47.jp

稼働率単位

稼働率単位は0%にも関わらず、リスクは「小」と評価されています。

これは「対象建物２棟とも空室ですが、総合不動産会社Pによればテナントリーシング（新しいテナントの誘致）活動はせず～（中略）～不動産事業者に売却する事業計画」とのことで売却の見通しが既に立っているのかもしれませんね。

この表現からするとこのファンドは早期償還の可能性も高いのかもしれません。

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貸付先１の総合不動産会社は東京都港区に所在し設立から3年以上を経過しており、過去3期は経常利益・当期純利益を計上しているとのことです。

物件の財務構造

物件の財務構造から本物件の担保余力は26.5%となっていることが確認できます。

つまり本ファンドの運用期間中（約1年7か月）に貸付金の返済が行われず担保物件の売却を行うことになった場合、売却金額がこの26.5%分を下回ると元本を棄損することになります。

ただ先の地価公示・地価調査のサイトの通り、本物件周辺地域の地価は上昇傾向にあり、担保余力も20%以上ありますので、そこまで心配する必要は無さそうです。

OwnersBook

OwnersBookは東京23区を中心とした不動産投資を間接的に行える融資型クラウドファンディングサービスです。

• 東証プライム上場企業運営
• 全ファンド不動産担保付き
• 元本割れ0件(2021年8月現在)
• 2014年9月開始
• 利回り目安2～6%
• 1万円からの投資

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