こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「No.31 港区白金台2丁目ファンド」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：13億1,571万円
- 想定利回り：16.00%（年率）
- 運用期間：約6ヵ月
- 劣後割合：1%
- 募集方式：先着順
加えてTORCHESが凄いな、と感じるのは本ファンド含めて31ファンド中5ファンドの投資対象物件が東京都港区に集中していることでしょうか。
- No.15 港区元麻布2丁目ファンド
- No.19 港区西麻布1丁目ファンド
- No.20 港区赤坂2丁目ファンド
- No.22 港区南麻布3丁目ファンド
- No.31 港区白金台2丁目ファンド
不動産業界には東京3区という用語があり、そのエリアは地価が下がりにくいと見込まれているようです。
ちなみにその3区とは千代田区・中央区・港区で、TORCHESではまだ前者2区の扱いはありませんが、港区にこれだけ集中している形ですね。
恐らくTORCHESは港区に何らかのネットワークを持っていて、そこから連鎖的に物件を発掘、ファンド組成している形なのかもしれませんね。
現在実施中のキャンペーンについて
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もちろんこれを理由に無理に投資判断する必要はありませんが、狙えるなら狙ってみるのも良いかもしれませんね。
今回の投資対象不動産について
さて、という訳で今回のファンドの投資対象は港区白金台2丁目に位置する301.85㎡（約91坪）の土地とのことです。
また現況では土地上に下記のような建物が残っており、これを解体したのちに更地として売却する予定とのことです（壊すので参考程度ですが）。
| 築年月 | 1986年9月3日（築39年） |
|---|---|
| 構造 | 木造スレート葺 |
| 階数 | 3階建 |
| 総戸数 | 1戸？ |
| アクセス | 東京メトロ各線「白金台」駅 徒歩6分 |
物件周辺の地価公示について
いつもの地価公示・地価調査のサイトで今回の物件の恐らく最寄りの地価公示（2026年）情報を調べてみました。
こちらは物件から徒歩3分程度の場所で、2026年の地価公示価格（1㎡辺りの価格）は1,780,000円となっていました。
またこれに今回の物件の地積301.85㎡を乗算すると5億3,729万3,000円となりそうでしょうか。
ちなみに一般に、物件の実勢価格は地価公示価格より1～3割程度は高くなることがあるようです。
それでも今回のファンドの募集金額とは結構な乖離があるため、何らかのその他の要因によって差額が埋まっているのかもしれませんね。
ただし僕自身は不動産売買のプロではありませんので、これ以上の調査は出来ませんでした。
