CREALから初の第3/4号事業者ファンドが登場！今までとの違いは？

こんにちは！管理人まさおです。

まさお

不動産型CFの「CREAL（クリアル）」で本日8月19日(火)20時から新ファンドが募集開始の予定です！

今回募集される「我孫子老人ホーム」の主な募集条件はこちら。

まさお

老舗不動産型CFのCRAELが今回から不動産特定共同事業者の第3/4号事業者を用いたファンド募集にシフトチェンジ。

同形態で募集を行うサービスには「LEVECHY（れべちー）」や「TREC FUNDING」がありますがその特徴は「特例事業者」を利用する点。

この事業の詳しい内容を知りたい方は国土交通省の「不動産特定共同事業（FTK）法の概要（PDF）」をご確認下さい。

ただ単純にその特徴を伝えると不動産CFでの投資に「特例事業者（SPC）」を挟むことによってサービス運営会社の倒産から隔離される点。

CREALによる倒産隔離の説明

ただし運営（事業）会社からの出資が多いと連結対象と見なされ隔離されにくくなる可能性があるため、劣後出資割合は通常低めとなります。

まさお

そして今回はその劣後出資は全く無いため物件売却益などが想定を下回った場合に元本割れしやすくなっています。

その代わりに物件売却益が想定を上回った場合に配当に上限なく売却益（クリアルへのインセンティブ報酬あり）はすべて投資家に還元されます。

CREALの優先劣後出資構造事業者が投資家より不利な立場で投資を行うことで投資家の出資金を保護... Moreの違いの説明

つまり要するにCREALでの投資は今までよりも「ハイリスクハイリターン」寄りになったと考えて投資を検討されることをお勧めします。

今回の投資対象不動産について

さて、という訳で今回のファンドの投資対象は千葉県我孫子市台田に所在する住宅型有料老人ホーム「エクラシア我孫子」です。

まさお

物件は物件名の「エクラシア」社が30年間の普通建物賃貸借契約に基づき一括借り上げを行い運営をしています。

また今回の想定利回り6.0%のうち3.6%部分はインカムゲイン（賃料収入）となっているため、この部分は安定した利益が期待できそうですね。

なお同社は1都4県（東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県、茨城県）にてグループで100施設以上の同様の施設の運営実績があるとのことです。

また今回の物件周辺3km圏内に位置するヘルスケア施設の入居率は84.3%と高い入居率を維持（2025年4月時点）しているとのこと。

まさお

このため運用期間中に物件を購入したいという事業者が現れる可能性も十分ありそうですね。

ただしそれももちろん「可能性」の話であるため絶対ではに点については理解の上での投資判断が必要になりそうですね。

なお本ファンドは金融機関からの融資金を含む借入併用型ファンド投資物件出資の際に借入金を併用することでより高利回りの運用を狙うフ... More となっています。

同型のファンドでは少額（今回の場合は投資家の総募集金額）で購入できる物件より収益性の高い物件の購入により高い利益を狙うことができます。

代わりに投資家の投資資金は融資金に劣後するため、損失発生時には元本割れする可能性が高くもなっているためご注意下さい。

CREAL（クリアル）

上場企業が直接運営する最古参グループの不動産型CFサービス。会員ランクでのキャッシュバックあり。