こんにちは！管理人まさおです。
1つ目にご紹介するのは超高利回りが人気の「ヤマワケエステート」の「東京都江東区亀戸 新築ファンド」。
- 募集金額：6,600万円
- 想定利回り：12.20%（年率）
- 運用期間：約3ヵ月
- 劣後割合：ログイン後情報
- 募集方式：先着式
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そして2つ目にご紹介するのは海外不動産投資が人気の「TECROWD」の「TECROWD56号ファンド～「AMANEKU八王子川口町」」。
- 募集金額：12億5,110万円
- 想定利回り：8.00%（年率）
- 運用期間：約2年
- 劣後割合：5%
- 募集方式：先着式
さてここで問題です。この2つを見比べて「実は大逆転するもの」とは何でしょうか。
大逆転するものの正体と理由
勘の良い方はもう気付いていらっしゃると思いますし、このサイトの各ファンドの詳細情報を見比べた方もお気付きかもしれませんね。
そう、この2つのファンドの関係の中で大逆転する物とは、恐らく皆さんが一番気にする「年利回り」の部分です。
何故逆転するかと言うと、各ファンドの運用期間およびこれを含む運用期間前後の利回りが発生しない資金拘束期間の比率の影響です。
| ヤマワケ | テクラウド | |
|---|---|---|
| 運用期間 | 90日 | 730日 |
| 資金拘束期間 | 197日 | 766日 |
ご覧の通りヤマワケでは運用期間に対して資金拘束期間が倍近くあるのに対してテクラウドではあまり変わりません。
この結果、資金拘束期間に対する実質年利回りはヤマワケで5.71%、テクラウドで7.67%となり、想定年利回りの状態から大逆転となります。
目に見えにくい物も考慮した投資が必要
僕の知る限りですが、実質年利回りを併記などしているサービスは無いため、ご存じでなかった方は今後当サイトをご利用頂ければと思います。
ただし投資判断を行う際には、今回の実質利回りだけでなく出来る限り目に見えにくい部分も考慮して行う必要があります。
例えば今回はテクラウドの方が実質り年利回りで逆転していますが、運用期間が長いと市況の変化を受けやすくなるリスクもあります。
もちろん未来のことなので市況が今より悪くなる可能性も、良くなる可能性もどちらもありますけどね。
ただ当然ですがその振り幅が、運用期間が短いファンドの方が小さくなるという話ですね。
僕たちの多くは不動産の素人ですから、この辺は個人の好みや、ファンド運用会社をどこまで信頼するかで選ぶしか無いと言えば無いのですが。
だからと言って考えることを放棄せず、ある程度考慮することで1ファンドにどの程度投資出来るかなどの判断はしやすくなるかもしれませんね。
毎回そこまで考えると大変なので、たまにでも、少しずつでも考えを巡らせて投資判断されてみては如何でしょうか。
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