こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「利回り不動産61号ファンド（世田谷上馬区分バルクPJ第2回）」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：1億2,870万円
- 想定利回り：6.50%（年率）
- 運用期間：約1年
- 劣後割合：10%
- 募集方式：先着式
このため27日(火)12時から前ファンド投資家に対するスイッチング申込が開始しており、記事執筆時点ですでに27%程度の応募が集まっています。
また僕自身も第1回ファンドに30万円の投資を行っていましたので、利回り不動産で初めてのスイッチング申込を行ってみています。
利回り不動産のスイッチング申込
いや～、こうやって楽に次のファンドに申し込みが出来るのは良いですね。
ちなみに利回り不動産でスイッチング申込が初めて採用されたのは「53号ファンド（港北FMマンション第2回）」で今回が多分2回目ですね。
今後、こういった機会が増えてくると思われますので、機会がある方はスイッチング申込を狙ってみるのも面白いかもしれませんね。
想定利回りアップの謎
ちなみに「港北FMマンション」の方は募集金額、想定利回りともスイッチング前後で同じでしたが、今回は想定利回りがアップしています。
しかも前回の5.5%から6.5%へと1.0ポイントも上昇しており、前回投資家としては嬉しいサプライズ。
ただその理由を知らずに投資判断するのもどうかと思い、ファンド詳細を確認してみたところ次のような記載が見つかりました。
入居者との契約賃料上昇により、本ファンドの想定利回りが上昇しています。
なるほど、これは納得。
と言いたい所ですが、実は利回り不動産ではグループ会社の株式会社スリーワイズエステートとマスターリース契約不動産会社による物件の一括借上げ。オーナーは入居状況に関わらず全室...を行っているんですね。
利回り不動産のマスターリース契約不動産会社による物件の一括借上げ。オーナーは入居状況に関わらず全室...
つまり実際の入居者ではなくスリーワイズエステート社との契約賃料上昇によって今回の想定利回りがアップしたと読み解くことが出来ます。
もちろんスリーワイズエステート社もその先の入居者との賃料交渉、あるいは退去⇒入居の際の賃料アップがあったんでしょうけどね。
ただそこはあくまでも想定のため、上記構造も意識した上での投資判断をお薦めします。
本ファンドのEXITについて
なお前回は記載がありませんでしたが、今回のファンド詳細には次のような説明がありました。
～運用終了後には～当社の自己勘定に組み込むことを想定～但し、市況状況等によっては～早期運用終了となる場合があります。なお～ご好評いただいた場合は、スイッチングにより再ファンド化を検討～
つまり前回よりはEXITが明確化され、またさらに再ファンド化で既存投資家の方は再度スイッチング申込も出来る可能性がありそうですね。
もちろん「だから安全」という事もありませんが、ご興味ある方は改めてチェックされてみては如何でしょうか。
